Custos de Compra de Casa na Flórida: o que Entra no Closing Além do Preço

Quem está acostumado ao Brasil conhece o ITBI, a escritura e o registro. Nos Estados Unidos a lógica é parecida, mas os nomes, os responsáveis e a forma de pagamento mudam. Na Flórida, os custos de compra são pagos no closing, por meio da title company, e aparecem discriminados no demonstrativo final da operação. Este guia mostra o que entra nessa conta, quem costuma pagar cada item e o que pode ser negociado.

Ele faz parte do guia de como comprar casa em Orlando sendo brasileiro.

Impostos estaduais na transferência

A Flórida não tem um "ITBI" com esse nome, mas cobra impostos de selo e um imposto intangível sobre hipotecas:

As alíquotas do imposto de selo estão no site do Florida Department of Revenue, e o imposto intangível está no Florida Statutes 199.133. Os bairros deste site ficam em Orange e Osceola, onde vale a regra geral dos 70 centavos.

Exemplo simples, só para dimensionar: em uma compra de US$ 400.000, o imposto de selo sobre a escritura é de US$ 2.800. Se houver financiamento de US$ 280.000, somam-se US$ 980 de selo sobre a nota e US$ 560 de imposto intangível.

Seguro de título (title insurance)

Nos EUA, a segurança jurídica da compra passa pelo seguro de título. A title company pesquisa o histórico do imóvel (pendências, hipotecas antigas, penhoras, erros de registro) e emite uma apólice que protege contra problemas de título não identificados.

• Apólice do proprietário (owner's policy): protege o comprador. Quem paga varia conforme o contrato e o costume local.
• Apólice do credor (lender's policy): exigida pelo banco quando há financiamento, paga pelo comprador.

Na Flórida, as tarifas de seguro de título são definidas por regra estadual: o Florida Statutes 627.782 determina que a Financial Services Commission fixe os prêmios, calculados sobre cada US$ 100 de cobertura. Por isso o prêmio em si não varia de uma seguradora para outra, mas as taxas de serviço da title company (busca, fechamento, emissão) podem variar. Peça o orçamento detalhado logo depois da oferta aceita.

Inspeções e avaliações

Antes do closing, o comprador costuma contratar inspeções durante o prazo previsto no contrato. As principais estão explicadas em inspeção de casa na Flórida:

• Inspeção geral da casa (home inspection), feita por inspetor licenciado na Flórida.
• Inspeção de cupins e outros organismos (WDO), registrada no formulário oficial FDACS-13645.
• 4-point e wind mitigation, usadas pela seguradora.
• Avaliação (appraisal), exigida e encomendada pelo banco quando há financiamento.
• Levantamento topográfico (survey), que mostra limites do lote e construções.

Esses serviços são pagos à parte, geralmente antes do closing, e alguns são cobrados novamente no demonstrativo final.

Taxas e ajustes que aparecem no demonstrativo

• Taxa de fechamento da title company (settlement/closing fee).
• Registro de documentos no cartório do condado (escritura e hipoteca).
• Taxas do credor, se houver financiamento (análise, originação, pontos).
• Reserva inicial (escrow), quando o banco antecipa meses de property tax e seguro.
• Rateio de property tax: o imposto do ano é dividido proporcionalmente entre vendedor e comprador até a data do closing.
• Rateio e taxas da associação (HOA): cotas proporcionais, taxa de transferência e, em algumas comunidades, contribuição de capital paga pelo comprador.
• Estoppel letter da associação: documento que informa a situação das cotas do imóvel, normalmente com taxa.

CDD em comunidades novas

Em comunidades com Community Development District (CDD), a lei (Florida Statutes 190.048) exige que o contrato da primeira venda traga, em destaque, o aviso de que o distrito pode cobrar tributos e taxas além dos impostos do condado. Na revenda, confira a conta de property tax do imóvel: é nela que a cobrança do CDD aparece.

Quem paga o quê: tudo depende do contrato

Na Flórida, o contrato de compra e venda define quem paga cada custo. Existem costumes de mercado (como o vendedor pagar o selo da escritura), mas eles podem ser alterados por negociação. Alguns pontos de negociação comuns:

1. Crédito do vendedor para custos de fechamento (seller credit), dentro dos limites do credor.
2. Quem escolhe a title company e quem paga a apólice do proprietário.
3. Reparos encontrados na inspeção: conserto, crédito ou desconto no preço.
4. Taxas da associação na transferência.

O demonstrativo final

Na compra financiada, a regra federal do CFPB obriga o credor a entregar o Closing Disclosure pelo menos três dias úteis antes do closing. Na compra à vista, a title company apresenta o settlement statement. Em ambos os casos, confira linha a linha:

• se os impostos e taxas batem com o orçamento inicial;
• se o rateio de property tax e HOA está correto;
• se créditos negociados com o vendedor aparecem;
• se o valor final a transferir para o escrow está certo — e confirme os dados bancários por telefone.

Planilha de custos de compra

Além desses custos, lembre do câmbio e do IOF da remessa, explicados em como enviar dinheiro para comprar imóvel nos EUA, e dos custos anuais depois da compra, no guia de custos e impostos.

Resumo

• Selo da escritura: 70 centavos por US$ 100 do preço, normalmente pago pelo vendedor (negociável).
• Quem financia paga selo sobre a nota (35 centavos por US$ 100) e imposto intangível (0,2%).
• O prêmio do seguro de título é tabelado pelo estado; as taxas de serviço variam.
• Inspeções, avaliação, registro e rateios completam a conta.
• O contrato define quem paga cada item — negocie antes de assinar.

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Fontes consultadas

• Florida Department of Revenue — Documentary Stamp Tax
• Florida Statutes 199.133 — Nonrecurring intangible tax
• Florida Statutes 627.782 — tarifas de seguro de título
• FDACS — Formulário de inspeção de organismos destruidores de madeira (FDACS-13645)
• CFPB — Closing Disclosure
• Florida Statutes 190.048 — aviso de CDD no contrato

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou imobiliária profissional. Regras e valores mudam: confirme sempre nas fontes oficiais antes de decidir.