Como Enviar Dinheiro do Brasil para Comprar Imóvel nos EUA: Câmbio, IOF e Prazos
Na compra de uma casa em Orlando, o dinheiro sai do Brasil em dois momentos: no depósito inicial, logo depois que a oferta é aceita, e no saldo, antes do closing. Entre um e outro há prazos curtos de contrato. Planejar a remessa com antecedência — câmbio, IOF, documentação e segurança — é o que separa uma compra tranquila de uma compra estressante.
Este guia faz parte do conteúdo sobre custos e impostos de ter casa em Orlando.
Para onde vai o dinheiro: a conta de escrow
Nos EUA, o comprador não transfere dinheiro diretamente para o vendedor. Os valores vão para uma conta de garantia (escrow) mantida pela title company ou pelo advogado que conduz o fechamento. A empresa guarda o depósito, paga as despesas previstas no closing e só libera o valor ao vendedor quando a transferência do imóvel é registrada. O passo a passo está em closing de imóvel nos EUA.
O fluxo típico:
| Momento | O que é enviado | Para onde |
|---|---|---|
| Logo após a oferta aceita | Depósito inicial (earnest money), no valor e prazo do contrato | Escrow da title company ou do advogado |
| Antes do closing | Saldo do preço (à vista) ou a entrada (se financiado) e os custos de fechamento | Escrow |
| No closing | Liberação ao vendedor e pagamento das despesas | Feito pela title company |
Os prazos do contrato americano costumam ser curtos. Atrasar o depósito pode colocar a compra em risco, por isso a remessa deve estar planejada antes mesmo de fazer a oferta.
O câmbio: como a operação funciona
A remessa é uma operação de câmbio regular, feita por banco ou corretora autorizados pelo Banco Central. Você converte reais em dólares e a instituição envia os dólares para a conta de escrow nos EUA, normalmente por transferência internacional (wire).
Para fechar a operação, a instituição vai pedir:
- documentos de identificação e comprovação da origem dos recursos;
- os dados bancários da conta de escrow (banco, número da conta, código de roteamento ou SWIFT, beneficiário);
- a finalidade da remessa, que define a classificação da operação e o IOF.
Spread e tarifas
Além do IOF, o custo da remessa inclui o spread (a diferença entre a cotação que a instituição pratica e a cotação de referência) e as tarifas de envio e de recebimento. Em valores altos, pequenas diferenças de spread viram muito dinheiro. Vale cotar em mais de uma instituição e perguntar o custo total da operação, não só a taxa de câmbio anunciada.
IOF: 3,5% ou 1,1%, conforme a finalidade
O IOF-câmbio mudou várias vezes em 2025. O texto em vigor desde o Decreto 12.499, de 11 de junho de 2025, traz dois incisos que importam para o comprador de imóvel:
| Inciso do art. 15-B do Decreto 6.306/2007 | Operação | Alíquota |
|---|---|---|
| XXI | Transferência ao exterior para colocação de disponibilidade de residente no País (ou de familiar) | 3,5% |
| XXI-A | Transferência ao exterior para colocação de disponibilidade de residente no País com finalidade de investimento | 1,10% |
| XXIV | Demais transferências ao exterior não abarcadas nos outros incisos | 3,5% |
O decreto prevê que a Receita Federal pode regulamentar o inciso XXI-A. Na prática, quem classifica a operação é a instituição de câmbio, com base na finalidade declarada e nos documentos. Antes de fechar, pergunte formalmente ao seu banco ou corretora em qual inciso a remessa para compra do imóvel será enquadrada e qual IOF será cobrado. Em uma compra de algumas centenas de milhares de dólares, a diferença entre 1,1% e 3,5% é relevante.
Recursos que já estão no exterior
Se você já tem dólares em conta nos EUA ou em outro país, pode usá-los diretamente, sem nova operação de câmbio. Mas a origem desses recursos precisa estar documentada e declarada no Brasil, e ela também influencia a apuração de ganho de capital quando você vender o imóvel. Converse com o contador antes de decidir de onde sairá cada parte do pagamento.
Segurança: o golpe da troca de dados bancários
Um dos golpes mais conhecidos em compras de imóvel nos EUA é a fraude por e-mail: criminosos invadem ou imitam o e-mail de uma das partes e enviam "novas instruções de pagamento" com outra conta. O FBI mantém um canal específico (IC3) para denunciar esse tipo de fraude.
Como se proteger:
- Receba os dados do escrow por mais de um canal e confirme por telefone, ligando para um número obtido de forma independente (site oficial da title company), nunca para o número que veio no e-mail.
- Desconfie de qualquer mudança de dados bancários de última hora.
- Envie uma remessa de teste de valor baixo quando houver tempo e confirme o recebimento antes do valor principal.
- Guarde o comprovante SWIFT da transferência para rastreamento.
Documentos para guardar
- Contrato de câmbio e comprovante da remessa.
- Comprovante de recebimento emitido pela title company.
- Settlement statement (demonstrativo final do closing).
- Escritura registrada (deed) e comprovantes de pagamento das despesas.
Esses documentos são usados na declaração do Imposto de Renda e, no futuro, na apuração do ganho de capital. O guia de como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda explica o lado da Receita e a CBE ao Banco Central.
Checklist da remessa
- Antes da oferta: escolha a instituição de câmbio e envie a documentação de cadastro.
- Pergunte por escrito qual IOF será cobrado e em qual inciso a operação será enquadrada.
- Compare o custo total (IOF, spread e tarifas) em mais de uma instituição.
- Com a oferta aceita: confirme por telefone os dados do escrow e envie o depósito no prazo do contrato.
- Programe o saldo com folga em relação à data do closing.
- Guarde todos os comprovantes para o Imposto de Renda.
Se a compra for financiada, a remessa cobre a entrada e os custos de fechamento — veja financiamento de casa nos EUA para estrangeiro e custos de compra de casa na Flórida.
Enviar dinheiro para comprar imóvel nos EUA: dúvidas respondidas
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Fontes consultadas
- Decreto nº 12.499/2025 (IOF) — texto na Câmara dos Deputados
- Planalto — Decreto nº 12.499/2025
- Banco Central do Brasil — Capitais Brasileiros no Exterior (CBE)
- Banco Central do Brasil — câmbio e transferências internacionais
- FBI IC3 — fraude em transferências imobiliárias (business email compromise)
Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou imobiliária profissional. Regras e valores mudam: confirme sempre nas fontes oficiais antes de decidir.