1031 Exchange para Estrangeiro: como Trocar um Imóvel nos EUA Adiando o Imposto

Quem tem uma casa de investimento em Orlando e pensa em trocá-la por outra — maior, em outro bairro, ou várias menores — costuma ouvir falar do 1031 exchange. É uma regra do código tributário americano (seção 1031 do Internal Revenue Code) que permite vender um imóvel de investimento e comprar outro sem reconhecer, naquele momento, o ganho de capital nos EUA. O imposto não desaparece: ele é adiado e fica embutido no imóvel novo.

Para o brasileiro que mora no Brasil, o 1031 tem duas camadas extras de complexidade: a retenção do FIRPTA, que continua existindo na venda, e o fato de o Brasil ter as suas próprias regras para a venda de bens no exterior. Este guia explica a regra americana com base no IRS e no regulamento do Tesouro, aponta onde o não residente tropeça e lista as perguntas para levar ao contador. Ele faz parte do guia de custos e impostos de ter casa em Orlando.

A regra em uma frase

Se você troca um imóvel mantido para investimento ou uso em negócio somente por outro imóvel da mesma natureza (like-kind), também mantido para investimento ou negócio, em regra não reconhece ganho nem perda nessa troca. É assim que o IRS resume a seção 1031.

Três detalhes da página do IRS sobre o tema mudam muito a conversa:

• Só imóveis. Desde 1º de janeiro de 2018, depois da reforma tributária conhecida como Tax Cuts and Jobs Act, o 1031 vale apenas para imóveis — não para móveis, equipamentos ou outros bens. A mobília de uma casa de temporada, por exemplo, fica de fora.
• Imóvel nos EUA só troca por imóvel nos EUA. O IRS diz expressamente que imóvel nos Estados Unidos não é like-kind de imóvel fora dos Estados Unidos. Não há 1031 de Orlando para o Brasil.
• O dinheiro que sobra é tributado. Se, além do imóvel novo, você recebe dinheiro ou outros bens (o chamado "boot"), reconhece ganho até o valor desse dinheiro ou bem.

Imóveis são, em geral, like-kind entre si, construídos ou não: uma casa de aluguel pode ser trocada por um terreno de investimento, por exemplo. O que não entra é o imóvel mantido principalmente para revenda — o de quem compra para reformar e revender rápido.

A troca é informada ao IRS no Form 8824.

A troca diferida e os prazos de 45 e 180 dias

Na prática, quase nunca há um comprador que também seja dono do imóvel que você quer. Por isso a maioria das operações é uma troca diferida: você vende o imóvel antigo (o "relinquished property") e, depois, compra o novo (o "replacement property"). O regulamento do Tesouro (26 CFR 1.1031(k)-1) fixa dois prazos, contados da data em que o imóvel antigo é transferido:

Se o imóvel novo não for identificado dentro do primeiro prazo ou não for recebido dentro do segundo, ele deixa de ser tratado como like-kind, e a troca perde o benefício.

Como identificar o imóvel novo

A identificação precisa ser feita em documento escrito, assinado por você e entregue antes do fim do prazo de 45 dias a quem vai transferir o imóvel novo ou a outra pessoa envolvida na troca que não seja você nem uma "pessoa desqualificada" (o intermediário, o agente de escrow ou a title company, por exemplo). O imóvel deve ser descrito sem ambiguidade — descrição legal, endereço ou nome que o distinga.

Você pode identificar mais de um imóvel, dentro de um destes limites:

1. Regra dos 3 imóveis: até três imóveis, qualquer que seja o valor.
2. Regra dos 200%: qualquer número de imóveis, desde que o valor de mercado somado não passe de 200% do valor do imóvel vendido.

Se você identificar mais do que o permitido, o regulamento trata como se nada tivesse sido identificado (com exceções específicas).

O intermediário qualificado

O ponto mais delicado da troca diferida é não pôr a mão no dinheiro da venda. O regulamento considera que você recebeu o dinheiro não só quando ele cai na sua conta, mas também quando ele fica disponível para você sacar. Recebimento real ou "construtivo" antes de receber o imóvel novo pode desqualificar a troca.

Para evitar isso, a operação usa um intermediário qualificado (qualified intermediary): uma pessoa ou empresa que recebe os recursos da venda e os aplica na compra do imóvel novo. O regulamento só protege a troca se o contrato com o intermediário limitar expressamente o seu direito de receber, dar em garantia ou tomar emprestado o dinheiro que ele guarda.

Atenção a quem pode ser o intermediário. O regulamento define como pessoa desqualificada quem foi seu agente nos 2 anos anteriores — o que inclui seu empregado, advogado, contador, banqueiro de investimento ou corretor de imóveis —, com exceções para serviços ligados às próprias trocas 1031 e para serviços de rotina, como os de title company e escrow. Escolha o intermediário antes de assinar o contrato de venda.

Casa de temporada entra?

Esta é a dúvida mais comum de quem tem casa em Orlando. O 1031 exige que o imóvel seja mantido para investimento ou uso em negócio, e casas que a família também usa ficam numa zona cinzenta. Para dar segurança, o IRS publicou a Rev. Proc. 2008-16, um porto seguro para unidades residenciais. O IRS não questiona a qualificação se, além dos demais requisitos do texto:

Ou seja: a casa que a família usa muitas semanas por ano tende a ficar fora do porto seguro. Guarde os contratos de locação, os relatórios da administradora e um registro dos dias de uso próprio. As regras de locação do condado e do condomínio estão em regras para o proprietário de casa de temporada.

O nó do estrangeiro: FIRPTA na troca

Para o não residente, vender o imóvel antigo dispara a retenção do FIRPTA, explicada em impostos de imóvel nos EUA para brasileiro. A pergunta natural é: se o ganho não será reconhecido, a retenção precisa acontecer?

As instruções do Form 8288 respondem com uma ressalva importante. Existe um aviso de não reconhecimento (notice of nonrecognition) que, em certas operações, dispensa a retenção. Mas o IRS diz que esse aviso não pode ser usado para trocas like-kind que não se qualifiquem integralmente ao não reconhecimento nem para trocas diferidas que ainda não estejam concluídas quando chega o prazo de entrega do Form 8288. Nesses casos, é preciso obter um certificado de retenção do IRS.

Como a troca diferida normalmente leva meses, o caminho do não residente costuma ser:

1. pedir ao IRS, com o Form 8288-B, um certificado de retenção baseado no tratamento de não reconhecimento (é uma das seis categorias de pedido previstas pelo IRS);
2. lembrar que o IRS informa decidir normalmente em até 90 dias após receber o pedido completo;
3. alinhar com a title company e o intermediário o que acontece com o valor retido enquanto o pedido estiver pendente.

Sem esse planejamento, parte do dinheiro que deveria ir para o imóvel novo pode ficar retida no IRS — e faltar no fechamento da compra seguinte. Para o processo de venda como um todo, veja como vender sua casa em Orlando sendo estrangeiro.

E no Brasil?

O 1031 é uma regra dos EUA. Para quem é residente fiscal no Brasil, a venda de um bem no exterior segue as regras brasileiras de ganho de capital: o Regulamento do Imposto de Renda (art. 153) prevê alíquotas progressivas de 15% a 22,5% e (art. 154) um cálculo que depende da moeda em que o bem foi comprado. Se e como uma troca feita nos EUA pode ser tratada de forma diferente pela Receita Federal é uma questão que precisa ser analisada por um contador antes da operação. Não conte com o diferimento americano valendo automaticamente no Brasil.

As obrigações anuais do lado brasileiro estão em como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda.

Perguntas para levar ao contador e ao advogado

1. Meu imóvel atual se qualifica como mantido para investimento? E o novo?
2. A casa de temporada atende ao porto seguro da Rev. Proc. 2008-16?
3. Quem será o intermediário qualificado e o que diz o contrato sobre o acesso aos recursos?
4. Quando e como pedir o certificado de retenção do FIRPTA?
5. Haverá boot (dinheiro ou dívida menor no imóvel novo)? Quanto dele será tributado?
6. Como a operação será tratada no Brasil, e qual o impacto no custo de aquisição declarado?
7. A troca é compatível com a estrutura de compra (pessoa física ou LLC)?

Resumo

• O 1031 adia o ganho nos EUA na troca de um imóvel de investimento por outro, desde que ambos fiquem nos EUA.
• Desde 2018, vale só para imóveis; imóvel nos EUA não troca com imóvel no exterior.
• Prazos: 45 dias para identificar e 180 dias (ou o prazo da declaração) para receber o imóvel novo.
• Um intermediário qualificado guarda o dinheiro da venda; você não pode ter acesso a ele.
• Para o não residente, o FIRPTA exige pedir certificado de retenção, porque a troca diferida em andamento não dispensa a retenção.
• No Brasil, as regras de ganho de capital são próprias: planeje com contador antes.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação tributária. Confirme o seu caso com contador e advogado licenciados nos EUA e no Brasil. Se quiser conversar sobre a sua casa, fale com a gente pelo WhatsApp.

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Fontes consultadas

• IRS — Like-kind exchanges: real estate tax tips
• eCFR — 26 CFR 1.1031(k)-1 (trocas diferidas, prazos e intermediário qualificado)
• IRS — Rev. Proc. 2008-16 (Internal Revenue Bulletin 2008-10)
• IRS — Instructions for Form 8288
• IRS — Withholding certificates (FIRPTA)
• Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto de Renda), arts. 153 e 154

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou imobiliária profissional. Regras e valores mudam: confirme sempre nas fontes oficiais antes de decidir.