Impostos de Imóvel nos EUA para Brasileiro: ITIN, FIRPTA, Aluguel e Herança

Quem compra uma casa em Orlando morando no Brasil passa a lidar com dois sistemas tributários ao mesmo tempo: o americano, que tributa o imóvel e a renda gerada nos Estados Unidos, e o brasileiro, que tributa a renda mundial de quem é residente fiscal no Brasil. Este guia trata do lado americano — os impostos federais que o IRS cobra de um não residente dono de imóvel — e aponta onde o lado brasileiro entra. A declaração do imóvel no Brasil tem um guia próprio: como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda.

Antes de começar, um alerta importante: tributação internacional depende do caso concreto (como o imóvel foi comprado, se é alugado, por quanto tempo, se existe empresa no meio). Use este texto para entender o mapa e chegar preparado à conversa com um contador que atenda não residentes.

Os cinco momentos em que o imposto aparece

O dono estrangeiro de uma casa em Orlando encontra tributos em cinco momentos diferentes:

O property tax e os custos anuais estão explicados em detalhe no guia de property tax em Orlando, e os impostos da locação por temporada no guia de regras para o proprietário de casa de temporada. Aqui o foco são os impostos federais.

Um ponto que costuma surpreender positivamente: a Flórida não cobra imposto de renda estadual de pessoa física. O imposto de renda sobre o aluguel e sobre o ganho de capital é federal.

ITIN: o "CPF" fiscal de quem não tem Social Security

Para declarar qualquer coisa ao IRS, você precisa de um número de identificação fiscal. Quem não pode ter um Social Security Number (SSN) — caso da maioria dos brasileiros que moram no Brasil — usa o ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), solicitado pelo formulário W-7.

O que a regra do IRS deixa claro:

• O ITIN serve apenas para fins tributários. Ele não dá direito a trabalhar nem altera status migratório.
• Ele não é necessário para comprar o imóvel. Passa a ser exigido quando você precisa entregar uma declaração ao IRS — por exemplo, para declarar renda de aluguel.
• Em regra, o pedido de ITIN vai junto com uma declaração de imposto (o W-7 é anexado ao Form 1040-NR). Há exceções previstas nas instruções do formulário.
• Na venda, o vendedor estrangeiro sem ITIN pode pedir o número junto com o pedido de certificado de retenção (Form 8288-B). O IRS observa que não dá para pedir o ITIN "por precaução" antes de existir um contrato de venda.

Na prática, muitos compradores tiram o ITIN no primeiro ano em que precisam declarar aluguel, com ajuda de um contador ou de um Certifying Acceptance Agent, que pode validar os documentos sem que você precise enviar o passaporte original pelo correio.

Imposto sobre aluguel: 30% bruto ou imposto sobre o lucro

Se a casa for alugada — por temporada ou por longo prazo —, a renda de aluguel de um imóvel nos EUA é tributável nos EUA, mesmo que você more no Brasil. O IRS prevê dois caminhos, e a diferença entre eles é grande.

Caminho padrão: 30% sobre o valor bruto

Sem nenhuma escolha formal, a renda de aluguel de um não residente é tributada à alíquota fixa de 30% sobre o valor bruto, sem direito a deduzir despesas. O inquilino ou a administradora (property manager) deveria reter esse valor na fonte. Para quem tem um imóvel com HOA, property tax, seguro, manutenção e administração, pagar 30% sobre o bruto costuma ser muito pior do que pagar sobre o lucro.

Caminho da escolha: tributar o lucro líquido

O IRS permite que o não residente faça uma escolha (election) para tratar a renda de imóveis como renda efetivamente ligada a um negócio nos EUA. Com isso:

• você deduz as despesas do imóvel (property tax, HOA, seguro, manutenção, administração, juros do financiamento e depreciação, conforme as regras);
• o lucro líquido é tributado pela tabela progressiva, e não pelos 30% fixos;
• a escolha é feita anexando uma declaração ao Form 1040-NR do primeiro ano em que ela vale.

Dois cuidados que as instruções do IRS deixam claros: a escolha vale para toda a renda de imóveis que você tem nos EUA, e, depois de feita, ela continua valendo nos anos seguintes até ser revogada. Isso significa entregar o 1040-NR todos os anos. Para o administrador do imóvel deixar de reter os 30%, normalmente é preciso entregar a ele o formulário adequado informando a escolha — o contador indica qual.

E no Brasil?

Quem é residente fiscal no Brasil também declara o aluguel recebido do exterior à Receita Federal. O imposto pago nos EUA pode ser compensado conforme as regras brasileiras, e isso deve ser calculado com o contador. O passo a passo da parte brasileira está no guia de declaração de imóvel no exterior.

FIRPTA: a retenção na venda

Quando um estrangeiro vende um imóvel nos EUA, a lei FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) obriga o comprador a reter parte do preço e repassar ao IRS. É uma antecipação do imposto sobre o ganho, não o imposto final.

As faixas previstas pelo IRS para vendas a partir de 17 de fevereiro de 2016:

Para a exceção de residência valer, o IRS exige que o comprador (ou um familiar) tenha planos concretos de morar no imóvel em pelo menos metade dos dias de uso em cada um dos dois primeiros períodos de 12 meses após a compra. Se o comprador usar a exceção e não cumprir, ele pode responder pela retenção não feita — por isso as title companies costumam ser rigorosas com essa declaração.

Por que a retenção costuma ser maior que o imposto

A retenção incide sobre o preço de venda, enquanto o imposto incide sobre o ganho. Em uma venda de US$ 450 mil de um imóvel comprado por US$ 400 mil, por exemplo, a retenção pela regra geral seria de US$ 67.500, embora o ganho seja bem menor. Por isso existem dois mecanismos:

1. Certificado de retenção reduzida (Form 8288-B): o vendedor pede ao IRS, antes ou no momento da venda, para reter apenas o valor compatível com o imposto estimado. O IRS informa que normalmente decide em até 90 dias após receber o pedido completo (com os números fiscais de todas as partes), então o pedido precisa ser planejado.
2. Declaração anual (Form 1040-NR): no ano seguinte à venda, o vendedor declara o ganho real e recebe de volta a diferença retida a mais.

O comprador tem prazo para enviar a retenção ao IRS (Forms 8288 e 8288-A, em até 20 dias após a transferência), e na prática quem cuida disso é a title company.

Imposto sobre o espólio (estate tax): o risco esquecido

Este é o ponto que mais pega o comprador estrangeiro de surpresa. Os EUA cobram imposto sobre o patrimônio deixado em caso de falecimento, e, para quem não é cidadão nem domiciliado nos EUA, o limite é baixo: o IRS exige a declaração de espólio de não residente (Form 706-NA) quando os bens situados nos EUA passam de US$ 60 mil na data do falecimento. O IRS informa que esse limite não é corrigido pela inflação e que o prazo de entrega é de 9 meses após o falecimento.

Uma casa em Orlando quase sempre passa desse valor. Por isso, a forma de compra — em nome próprio, por empresa americana, por estrutura no Brasil ou com seguro — é uma decisão que deve ser tomada antes do closing, com advogado e contador. O guia de LLC para comprar imóvel nos EUA explica as opções mais discutidas e seus prós e contras.

Checklist tributário do comprador brasileiro

1. Antes de comprar, defina com um contador se a compra será em nome próprio ou por empresa, considerando o estate tax.
2. Se for alugar, contrate um administrador que entenda a retenção de não residente e planeje a escolha pelo imposto sobre o lucro.
3. No primeiro ano de aluguel, peça o ITIN junto com o Form 1040-NR.
4. Guarde todos os comprovantes de despesas: eles reduzem o imposto se você tributar pelo lucro.
5. Antes de vender, avalie pedir o certificado de retenção reduzida (Form 8288-B) com antecedência.
6. Declare o imóvel e os rendimentos também no Brasil, todos os anos.

Resumo

• Ter a casa gera property tax anual; a Flórida não tem imposto de renda estadual de pessoa física.
• Aluguel de não residente: 30% sobre o bruto por padrão, ou imposto sobre o lucro líquido se você fizer a escolha prevista pelo IRS e entregar o 1040-NR todo ano.
• Venda: o comprador retém 15% pela regra geral (com exceções para residência), e o ajuste final é feito na declaração.
• Espólio: acima de US$ 60 mil em bens nos EUA, há obrigação de declarar em caso de falecimento — planeje a estrutura antes de comprar.

Para ver o quadro completo de custos de quem é dono de casa em Orlando, leia o guia de custos e impostos. Se quiser conversar sobre o seu caso, fale com a gente pelo WhatsApp: indicamos o caminho e os profissionais licenciados que conduzem cada etapa.

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• Custos e impostos de ter casa em Orlando (guia completo)
• Citizens Property Insurance: Como Funciona o Seguro Estatal da Flórida para o Comprador
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• Property Tax por Condado na Região de Orlando: Orange, Osceola, Seminole, Polk e Lake Comparados
• Bairro Kissimmee
• Bairro ChampionsGate
• Como comprar casa em Orlando sendo brasileiro

Fontes consultadas

• IRS — FIRPTA withholding
• IRS — Exceptions from FIRPTA withholding
• IRS — Instructions for Form 8288 (Rev. janeiro de 2026)
• IRS — Instructions for Form W-7 (ITIN)
• IRS — ITIN Acceptance Agent Program
• IRS — Withholding certificates (FIRPTA)
• IRS — Nonresident aliens: real property located in the U.S.
• IRS — Instructions for Form 1040-NR (2025)
• IRS — Some nonresidents with U.S. assets must file estate tax returns
• IRS — Instructions for Form 706-NA (09/2025)

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou imobiliária profissional. Regras e valores mudam: confirme sempre nas fontes oficiais antes de decidir.