Imposto sobre Herança de Imóvel nos EUA para Estrangeiro: Estate Tax, Form 706-NA e Transfer Certificate

O imposto sobre herança dos Estados Unidos — o estate tax — é o ponto que mais surpreende o brasileiro que compra casa em Orlando. Não porque seja pago todo ano (não é), mas porque o limite a partir do qual ele aparece é muito baixo para quem não é cidadão nem residente americano, e porque a conta chega para a família no pior momento possível.

Este guia aprofunda o tema: quem está sujeito, como o imposto é calculado, quais formulários e prazos existem e quais perguntas levar ao advogado antes de comprar. A visão geral de todos os impostos do imóvel está em impostos de imóvel nos EUA para brasileiro, e as estruturas de compra mais discutidas estão em LLC para comprar imóvel nos EUA.

Planejamento sucessório internacional depende do caso concreto. Use este texto para entender as regras oficiais do IRS e chegar preparado à conversa com um advogado e um contador que atendam não residentes, nos dois países.

Quem está sujeito: o "NRNC"

O IRS chama de NRNC (nonresident not a citizen) a pessoa que, na data do falecimento, não era cidadã americana nem domiciliada nos EUA. Segundo o IRS, o que define se alguém é não residente para o estate tax é o domicílio na data do falecimento — um conceito diferente do usado para o imposto de renda. A maioria dos brasileiros que moram no Brasil e têm uma casa de férias ou de investimento em Orlando se enquadra como NRNC.

Para o NRNC, o estate tax incide apenas sobre os bens situados nos EUA. O IRS lista como exemplos:

• imóveis nos EUA;
• bens tangíveis localizados nos EUA (como os móveis da casa);
• certos bens intangíveis, como ações de empresas americanas;
• dívidas de pessoas americanas e um negócio nos EUA, com as contas bancárias usadas nele.

O IRS também lista bens tratados como situados fora dos EUA e, por isso, excluídos — por exemplo, contas bancárias que não são usadas em um negócio nos EUA e certos seguros de vida. A classificação de cada bem tem regras técnicas; confirme com o profissional.

O limite de US$ 60 mil

A regra central, nas palavras do IRS: se o valor dos bens do falecido situados nos EUA na data da morte, somado a certas doações feitas em vida, passar do limite de US$ 60.000, o executor precisa entregar o Form 706-NA. O IRS destaca que esse limite não é corrigido pela inflação.

Na prática, praticamente qualquer casa em Orlando ultrapassa esse valor. Os cidadãos e residentes americanos seguem outra regra, com limite próprio definido nas instruções do Form 706.

Dois detalhes importantes:

• O valor considerado é o valor de mercado na data do falecimento, e não o preço pago na compra.
• O IRS exige também informar o valor do patrimônio fora dos EUA, porque ele entra em parte dos cálculos.

Como o imposto é calculado

O cálculo segue a tabela unificada de alíquotas (Table A) das instruções do Form 706, que começa em 18% e chega a 40% sobre a parcela acima de US$ 1 milhão. Do imposto calculado, o não residente desconta um crédito unificado, que, segundo as instruções do Form 706-NA, é em geral de no máximo US$ 13.000. Esse crédito corresponde exatamente ao imposto da tabela sobre os primeiros US$ 60.000.

Trecho da tabela, nas instruções do Form 706 revisadas em julho de 2026:

Exemplo ilustrativo

Uma casa avaliada em US$ 400.000 na data do falecimento, sem dívidas, sem outras deduções e sem outros bens nos EUA:

1. Imposto pela tabela: US$ 70.800 + 34% × (US$ 400.000 − US$ 250.000) = US$ 121.800.
2. Menos o crédito unificado de US$ 13.000.
3. Imposto estimado: US$ 108.800.

É uma conta simplificada, só para dimensionar o risco. O valor real depende das deduções permitidas, de outros bens, de doações anteriores e da forma como o imóvel estava em nome do falecido.

Deduções

Segundo o IRS, as deduções em geral incluem despesas de funeral, despesas de administração do espólio, dívidas do espólio, hipotecas e ônus não pagos e certas perdas durante o inventário. As instruções do Form 706-NA dizem que só se deduz a parte da dívida contraída de boa-fé e por valor integral, e que a hipoteca só é dedutível até o valor do imóvel incluído no patrimônio. Doações a entidades beneficentes e bens deixados a cônjuge cidadão americano também podem ser dedutíveis, com regras próprias; se o cônjuge não for cidadão americano, valem regras específicas das instruções.

Outra regra que pesa: o executor de um não residente não pode transferir a isenção não usada para o cônjuge sobrevivente (a chamada portabilidade), segundo o IRS.

Tratado Brasil–EUA: não existe

Alguns países têm tratados com os EUA que reduzem ou eliminam o estate tax para seus cidadãos — o IRS explica como pedir crédito proporcional ou isenção com base em tratado. A lista oficial do IRS de tratados com cláusulas de imposto sobre herança ou doação inclui Alemanha, Austrália, Áustria, Canadá, Dinamarca, Finlândia, França, Grécia, Irlanda, Itália, Japão, Holanda, África do Sul, Suíça e Reino Unido. O Brasil não está na lista. Para o brasileiro, valem as regras gerais descritas acima.

Prazos e formulários

O transfer certificate

Mesmo depois de declarar e pagar, há uma etapa que costuma pegar os herdeiros de surpresa: o transfer certificate. É o documento que o IRS emite quando está satisfeito de que o imposto do espólio foi pago ou garantido, e que permite transferir os bens do falecido situados nos EUA. O IRS informa que:

• quando o Form 706-NA foi entregue, o pedido é feito enviando cópia da declaração e dos anexos;
• quando não era exigido (bens abaixo do limite), o pedido é feito com testamento, certidão de óbito, declarações de herança apresentadas em outros países e uma declaração juramentada do executor listando os bens nos EUA;
• nesse segundo caso, o prazo de processamento é de 12 a 18 meses depois de o IRS receber toda a documentação;
• o certificado não é exigido para bens administrados por um executor nomeado e atuando nos EUA.

Na prática, a espera pelo certificado pode atrasar a transferência ou a venda da casa, enquanto as despesas do imóvel (property tax, HOA, seguro) continuam correndo.

Venda pelo espólio e custo de aquisição

Se o espólio vender a casa, o IRS explica que o ganho ou a perda precisa ser declarado e que o comprador retém, em regra, 15% do valor da venda pelo FIRPTA, com algumas exceções. Para recuperar a retenção, o espólio entrega o Form 1040-NR. Um ponto favorável: pela regra do IRS (seção 1014), o custo de aquisição de um bem herdado passa a ser o seu valor de mercado na data do falecimento, então costuma haver pouco ou nenhum ganho se a venda acontecer logo depois. O passo a passo da retenção está em impostos de imóvel nos EUA para brasileiro.

Doação em vida também tem regra

Transferir a casa em vida não é uma saída automática. Segundo o IRS, para o não residente, o imposto sobre doações (gift tax) atinge doações de imóveis e bens tangíveis situados nos EUA. Já as doações de bens intangíveis situados nos EUA, como ações de empresas americanas, não estão sujeitas ao gift tax para o não residente. Doações feitas em vida também entram no cálculo do limite e do imposto do estate tax.

Perguntas para levar ao advogado antes de comprar

O momento de pensar no estate tax é antes do closing, quando ainda dá para escolher como o imóvel vai ficar em nome de quem. Temas para discutir com advogado e contador nos dois países:

1. Compra em nome próprio, em conjunto com cônjuge ou filhos, ou por meio de empresa — e como cada caminho é tratado pelo IRS e pela Receita Federal.
2. Se uma estrutura com empresa estrangeira ou americana faz sentido para o seu valor de imóvel e quais custos anuais ela traz (veja LLC para comprar imóvel nos EUA).
3. Se um financiamento muda a base do imposto, considerando as regras de dedução de hipoteca.
4. Se um seguro de vida para cobrir o imposto é adequado e como ele é classificado.
5. Testamento: se convém ter um testamento americano para o imóvel e quem será o executor nos EUA.
6. Como coordenar o inventário no Brasil e a sucessão nos EUA.

Resumo

• O não residente paga estate tax sobre bens situados nos EUA, como uma casa em Orlando.
• Acima de US$ 60 mil (valor não corrigido pela inflação), é obrigatório o Form 706-NA, em até 9 meses.
• A tabela vai até 40%; o crédito do não residente é, em geral, de US$ 13 mil, e cobre só os primeiros US$ 60 mil.
• Não há tratado de imposto sobre herança entre Brasil e EUA.
• O transfer certificate é necessário para liberar os bens e pode levar de 12 a 18 meses quando não há declaração.
• Planeje a forma de compra antes do closing, com profissionais licenciados.

Para ver todos os custos e impostos de quem é dono de casa em Orlando, leia o guia de custos e impostos.

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica ou tributária. Se quiser indicação de profissionais que atendem brasileiros compradores em Orlando, fale com a gente pelo WhatsApp.

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Fontes consultadas

• IRS — Estate tax for nonresidents not citizens of the United States
• IRS — Frequently asked questions on estate taxes for nonresidents not citizens of the United States
• IRS — Instructions for Form 706-NA (09/2025)
• IRS — Instructions for Form 706 (07/2026), Table A — Unified Rate Schedule
• IRS — Transfer certificate filing requirements for the estates of nonresidents not citizens of the United States
• IRS — Estate & gift tax treaties (international)
• IRS — Gift tax for nonresidents not citizens of the United States

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou imobiliária profissional. Regras e valores mudam: confirme sempre nas fontes oficiais antes de decidir.