Lei SB 264 da Flórida: Brasileiro Ainda Pode Comprar Imóvel? Entenda a Regra

Em 2023, a Flórida aprovou a lei conhecida como SB 264, que restringe a compra de imóveis por pessoas e entidades ligadas a determinados países estrangeiros. A notícia circulou no Brasil como "Flórida proíbe estrangeiros de comprar imóveis" — o que não é verdade para brasileiros. Este guia explica, com base no texto da lei, quem é afetado, o que é restringido e o que muda na prática para quem compra uma casa em Orlando.

Ele faz parte do guia de como comprar casa em Orlando sendo brasileiro.

A resposta curta

O Brasil não está na lista de países de preocupação. Um brasileiro que mora no Brasil, sem vínculo com governos ou entidades dos países listados, pode comprar casa na Flórida normalmente. As restrições da lei se aplicam a pessoas e entidades ligadas a sete países específicos.

Quais são os países de preocupação

A lei está no capítulo 692 dos Florida Statutes. A seção 692.201 define como países estrangeiros de preocupação:

1. República Popular da China
2. Federação Russa
3. República Islâmica do Irã
4. República Popular Democrática da Coreia (Coreia do Norte)
5. República de Cuba
6. O regime venezuelano de Nicolás Maduro
7. República Árabe da Síria

A definição inclui também agências desses países e entidades sob controle significativo deles.

O que a lei restringe

A lei cria três blocos de restrição para os chamados "foreign principals" (governos, partidos, entidades e certas pessoas ligadas aos países da lista):

Há exceções. Por exemplo, a lei permite que uma pessoa física compre um imóvel residencial de até 2 acres, desde que não esteja a menos de 5 milhas de uma instalação militar e que a pessoa tenha visto americano de categoria que não seja apenas de turismo ou documentação de asilo. Quem já tinha imóveis antes de 1º de julho de 2023 pode mantê-los, com obrigação de registro em alguns casos.

O conceito de "infraestrutura crítica" inclui instalações como usinas, estações de tratamento de água, portos e aeroportos — mas, segundo a lei, só quando usam cercas, barreiras ou guaritas para impedir o acesso. Para os países da lista, isso amplia bastante as áreas restritas. Para brasileiros, não muda nada.

Penalidades

As violações podem levar à perda do imóvel para o estado e a sanções penais, que no caso da seção 692.204 (China) incluem crime de terceiro grau para o comprador. Vender conscientemente um imóvel em violação à lei também é punido. Por isso, as title companies da Flórida passaram a incluir declarações sobre a lei nos documentos de fechamento.

O que muda na prática para o brasileiro

Para quem não tem vínculo com os países listados:

• A compra segue normal. Não há restrição de região, de tipo de imóvel ou de distância de bases militares.
• Pode haver uma declaração extra no closing. A title company pode pedir que o comprador declare, sob as penas da lei, que não é um "foreign principal" de país de preocupação. É um procedimento de rotina.
• Casos de dupla cidadania ou domicílio exigem atenção. Quem tem cidadania, domicílio ou empresa ligada a algum país da lista deve consultar um advogado antes da oferta.

Por que a notícia confundiu tantos brasileiros

A lei foi noticiada com títulos amplos, e muita gente entendeu que todo estrangeiro passaria a ter restrições. O texto, porém, é direcionado: a palavra-chave é "foreign country of concern", e a lista é fechada. Além disso, a restrição mais ampla — qualquer imóvel em qualquer lugar da Flórida — se aplica só a pessoas e entidades ligadas à China.

Também existem discussões judiciais e propostas de alteração da lei desde a aprovação. Por isso, a recomendação é sempre conferir o texto vigente no site do Legislativo da Flórida e perguntar à title company qual declaração será exigida no seu closing.

Perguntas frequentes sobre situações específicas

Tenho visto de trabalho nos EUA e cidadania brasileira. Muda algo? Para a SB 264, o que importa é o vínculo com os países de preocupação, e não o tipo de visto americano. Um brasileiro sem vínculo com os países listados não é afetado pela lei, tenha ou não visto.

Moro no Brasil, mas meu cônjuge tem outra nacionalidade. Se o cônjuge tiver cidadania ou domicílio ligado a um dos sete países, avalie com um advogado como a compra será feita e em nome de quem. A lei trata de pessoas domiciliadas nesses países e de entidades ligadas a eles, e o desenho da compra pode fazer diferença.

Vou comprar por meio de uma empresa. A lei também alcança entidades organizadas segundo as leis dos países de preocupação, sediadas neles ou controladas por eles. Uma LLC americana com sócios brasileiros sem esse vínculo não se enquadra, mas a title company pode pedir informações sobre os sócios. Veja LLC para comprar imóvel nos EUA.

O imóvel fica perto de uma base militar ou de um aeroporto. Para brasileiros, a proximidade não cria restrição. As distâncias da lei (10 milhas de instalações militares e infraestrutura crítica) só valem para pessoas e entidades ligadas aos países de preocupação.

Outras regras que valem para todo estrangeiro

Não estar na lista da SB 264 não significa ausência de regras. Todo comprador estrangeiro lida com:

• Retenção do FIRPTA na venda futura do imóvel, prevista pelo IRS.
• Imposto de renda sobre aluguel nos EUA e no Brasil.
• Obrigação de declarar o imóvel à Receita Federal e, acima de US$ 1 milhão em bens no exterior, ao Banco Central.

Veja impostos de imóvel nos EUA para brasileiro e como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda.

Resumo

• A SB 264 (capítulo 692 dos Florida Statutes) restringe compras por pessoas e entidades ligadas a sete países: China, Rússia, Irã, Coreia do Norte, Cuba, o regime de Maduro na Venezuela e Síria.
• O Brasil não está na lista: brasileiros podem comprar normalmente.
• As restrições envolvem terras agrícolas, áreas próximas a instalações militares e infraestrutura crítica e, para a China, qualquer imóvel.
• No closing, a title company pode pedir uma declaração de enquadramento — é rotina.

Quer entender o restante do processo? Leia o guia completo de como comprar casa em Orlando e os erros mais comuns de quem compra.

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Fontes consultadas

• Florida Statutes, capítulo 692, parte III (ss. 692.201 a 692.205)
• The Fund — Conveyances to Foreign Entities (FAQ)
• American Bar Association — Florida law restricting foreign ownership of real estate (2023)

Este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou imobiliária profissional. Regras e valores mudam: confirme sempre nas fontes oficiais antes de decidir.